入行必知！中国高端养老服务业全景透视

1.投资主体竞相涌现

在日益严峻的老龄化背景下以及政府鼓励和引导下，投资养老产业的资本蜂拥而至，其中，高端养老服务业更是投资的热点，房地产商、保险公司、外资等各路资本纷纷涉足高端养老服务业，看好养老市场巨大发展潜力，提前筹备布局、抢占市场。

（1）房企系

目前，大品牌房地产企业正以不同的经营策略进入高端养老产业。如万科在北京、上海、成都、杭州、青岛等地推出幸福家、随园嘉树、橡树汇等品牌，从护理型老年公寓、持续性照料退休社区、照料中心三种模式进行城市的布局来占领市场。绿城集团的乌镇雅园首推学院式养老，在乌镇打造以休闲度假、健康养生主题的养老社区。绿地集团的康阳谷酒店在上海、武汉、三亚、成都、济南、郑州等形成连锁，主打为老年人旅居、康养的养老酒店。

（2）保险系

在房地产企业抢滩登陆养老地产的同时，保险公司自2012年以来也加入到了养老地产的竞争行列。截至2017年6月末，共有中国人寿、泰康人寿、太平人寿等8家机构投资29个养老社区项目，分布于北京、天津、河北、上海、江苏、海南等东部沿海的18个省区，占地面积超过1200万平方米，计划投资金额678.2亿元，床位数超过4万个。

如泰康人寿就在北京、上海、苏州、杭州、武汉、成都、广州、三亚等地建立了“泰康之家”养老社区，中国人寿在北京、天津、苏州、深圳、三亚建立了“国寿嘉园”老年社区，中国平安在浙江桐乡建立了养生养老综合服务社区，新华保险在北京、海南等地建立新华家园养老社区；中国太平在上海建立了梧桐人家养老社区，中国人保在大连建立的人保颐园养老社区。目前，部分养老社区项目已投入运营。

投资方式主要以直投为主，除泰康人寿以股权计划方式间接投资外，其他保险机构均通过持股项目公司股权，直接投资养老社区实体。保险公司投资开发养老地产泰康养老社区股权投资计划书，一方面可以借养老产业拉长自己的产业链，留住客户，另一方面则扩大了销售，提高了投资回报率。

但养老地产不同于普通的住宅开发和商业地产开发，除了地产开发与运营外，养老地产还包括了医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的，它客观上要求保险企业要像一家“综合运营商”，但这个全新角色不仅考验着保险企业的“集体智慧”，也提示着险企拿地的风险。除房地产企业外，保险企业也相继进入养老产业。

（3）外资系

而随着我国养老服务市场的开放，国外一些拥有丰富经验的大型养老集团看重我国潜力巨大的养老市场也开始以独资或合资及战略合作的方式参与进来。主要参与企业的国家有法国、美国、日本等：法国企业的主要代表有Orpea集团（欧葆庭）、DomusVi集团、Colisee集团（高利泽）。

其中欧葆庭集团是以独资的形式在南京建立了护理型养老公寓，而后两者以合资进行中国市场的拓展；美国企业中的代表有Columbia太平洋集团、峰堡集团、Merrill Gardens（魅力花园）；日本企业则有长乐国际投资株式会社、RIEI（礼爱）株式会社、木下集团（KINOSHITA），日企均是采用合资或战略合作的形式。

2.模式选择

高端养老服务的提供载体可以划分不同模式，且各种模式间边界较为模糊，存在一定的交叉，但总体概括起来主要有三类:老年公寓、养老社区、照料中心，在高端养老服务领域而言，照料中心相比于前两者的数量少很多。

（1）

老年公寓，指为老年人居住而开发建设的公寓式产品，供老年人集中居住，以服务协助及护理老人为主，规模在一到两万平方米左右。

老年公寓的优势在于：具有居家养老所不具备的各类养老保障服务设施，同时又比一般养老机构更有家居氛围。不同品牌的高端老年公寓的服务对象也会有所侧重，如万科旗下的养老公寓最初选择的目标客户都是以需要轻度护理的半自理人群。而外资参与运营的老年公寓大多数都主打失能、失智等需要全护理的人群。

如星健集团与澳洲领先的高端养老运营商蓝宝石控股集团（Sapphire Holdings Group）合资打造的照护品牌--星健Sapphire，就为老年人提供日间照料、短期、长期照护、失智照护、临终关怀、过渡期护理等服务；又如法国知名养老护理品牌欧葆庭集团在南京独资建立的仙林国际颐养中心主打为高龄、失能或半失能以及患有阿尔茨海默症的老人提供专业的照护服务，帮助其恢复或维持身心健康水平。

（2）

老年社区是将老年人作为目标服务对象，成片的老年住宅楼栋的集合体，并会为老人提供针对性地助老、护理服务。老年社区的优点之一就在于其拥有完善的配套设施如医疗服务中心、老年大学、购物中心、老年活动中心等，总规模可以达到几万到几十万平方米不等。

目前国内的老年社区主要是针对能够自理的活跃型老年社区以及根据居民身体需求变化，可以提供从独立生活到协助生活和护理（专业护理区、老年痴呆照顾）阶段的服务的持续性照料退休社区(CCRC)。

活跃型老年社区除适老设施及良好环境外，还提供助老服务及老年社交功能，且大多以休闲度假为主题。CCRC社区来源于美国，社区内划分为不同服务功能的区域，能够为老年人提供在各个阶段的持续性养老服务。

例如，人寿保险设立的“泰康之家”养老社区，就为居民提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同的生活服务区域，实现一站式退休生活方式，提供不同程度的生活照顾及护理服务，其根据老人入住前的专业评估，向老人提供适当的入住选择建议；入住后，当老人的健康状况发生变化，可升级至相应的生活服务区。

（3）照料中心

照料中心，一般面积只有几百到几千平方米，大部分照料中心是嵌入在高档社区或在其周边，因而其提供服务更便捷。

如万科橡树汇日间照料中心在成都就嵌入在其旗下万科城市花园社区中：老人白天在机构享受专属日间照料服务，晚上可回到自己家里与家人团聚，既可减轻长者家属的照料负担，也可让长者不走出社区就可享受养老服务，中心主要分为三大服务板块：第一是生活起居的照料；第二是日常的护理；第三是长者社交活动。

我国高端养老服务业主要模式

3.布局选择

通过对近40家国内领先的养老地产开发商的全国近150个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成 4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。

其中它们绝大多都建在一线、二线城市，有少数几个是建立在风景旅游胜地；而北京、上海两个大的城市高端养老资源是最为丰富的，有30%的高端养老社区，38%左右的高端养老公寓集中在北京、上海。高端养老服务机构是针对高收入老年人，其主要分布在城市当中，同时城市老年人的养老观念相对而言更加开放，因而会形成相应的市场。

我国高端养老服务机构分布

4.高端养老机构特点

（1）高端机构环境优越、设施设备完善先进

首先高端养老机构选址是根据其定位进行了细致的考量，其区位条件是与机构本身的定位相适应的。但通过梳理这些高端养老机构可以发现，它们大多都是选在了城市郊外风景优美的景区或在城区繁华地段。选址在郊外及旅游风景区通常是结合景区景色营造机构优美环境，来提升品牌价值。

而在城区繁华地段的养老公寓通常是与商业地产结合开发，主要是因为对于一些居住在大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，更不愿放弃优质医疗资源，因而与商业地产结合开发的养老公寓形式也是高端养老服务机构的重要选择。其次高端养老机构装修精致，设施完善先进。

普通养老机构与高端养老机构在直观上最明显的区别就是高端养老机构装潢更加精致、豪华，为消除老年人机构养老的限制感，高端养老机构会特意进行类似居家化，温馨化的设计；另外居所的设计会更加注重细节，在特殊设施、辅助装置与无障碍设计方面体现适老化。在硬件设施方面，高端养老机构所配备的养老设施从提供基础服务到休闲娱乐等环节相比普通养老机构都更齐全、先进。

如在社区中引进国外智能居家设施，提供紧急呼叫、无线定位智能行为分析等监护体系、自动分析老人生活存在的异常问题，加强老人安全保障；又如在护理方面会引进日本的康复机、助浴机、上万元的护理床及其它高端医疗设备。

在老年人身心健康方面，高端养老机构也会留出较大空间及资金投入来为老年人提供休闲娱乐、社交活动，比如舒适的电影播放厅、咖啡厅、图书馆、恒温游泳池、舞厅、卡拉0K厅等，而这些在普通的养老机构可能会由于资金和场地限制而变得简陋或者没有。

（2）高端服务机构服务质更优

一般老年人入住养老机构，为其提供的养老服务主要在生活照料、康复护理、休闲娱乐等几个方面，而高端养老机构的服务在普通养老机构所提供的服务基础上进行升级，主要体现为人性化、专业化、高层次化。

在人性化方面，一方面体现在高端养老机构会细致地考虑老人各方面所需，提高老人舒适度与满意度。比如有的机构提供秘书式服务，代办生活琐事，如代领书信、报刊、快递、邮件包裹等，也有为老人预约就医、陪同就医、代配药等服务等等；也有的机构考虑到老年人的宗教信仰，会设立佛堂和基督教静修室；另一方面有的高端机构会进行定制化服务。

在专业化方面，投资高端养老机构的企业一般都具有一定的资金，因而有能力引进先进的医疗康复设备，养老设备等，同时还会聘请专业的管理人员、医疗人员、护理人员等来提供更专业的服务。

在高层次化方面，高端养老机构除满足基本的服务外，还会更加注重老年人的精神心理方面的需求。有的高端养老社区的定位就是倾向于老年人高层次需求的满足，如绿城集团投资的乌镇雅园就是学院式养老，就像是寄宿制的老年大学，不仅提供基本的生活服务，还为老年人找到了精神寄托。还有以度假休闲养生为主题的候鸟式养老机构，通过设立全国性连锁机构，让老年人冬天到南方过年，夏天到北京避暑，根据自身需求实现候鸟式养老。

5.收费模式

老年人要享受高端养老机构提供的服务可以通过购买使用权或租赁的方式，一般使用权在20年，而租赁根据不同机构有长期租赁如5、10年或短期租赁。如果选择购买使用权的方式，通常老年人除了需要支付一次性费用外，入住的每月根据护理的级别还要支付相应的服务费及其它费用；如果选择租赁的方式，老年人一般每月需要向机构支付租金、服务费、及其它费用。

目前市面上的养老项目的收费模式，主要有以下六种类型，其他收费形式都是这六种模式的变形。（六种模式都可以对外被叫做“会员制”“会员卡”，抛开所谓“会员制”的虚假名相，直接看其实质内涵。）

模式一：“大押金模式”：可退型大额押金+低服务费

模式二：“使用权模式”（或叫“小产权模式”）：40年使用权转让+低服务费

模式三：“趸缴模式”：趸交数年房费+中服务费

模式四：“月缴模式”：低押金+房费+高服务费

模式五：“折扣卡模式”：旅居折扣卡+房费+低服务费

模式六：“保险模式”：保险费+房费+低服务费

关于以上六种收费模式的个人认知：

1. 以上六种收费类型中，能够快速收回投资的模式有三种——“大押金模式”、“使用权模式”、“保险模式”（保险模式有特殊性，非保险企业无法仿效）。另外的三种收费模式无法快速收回项目前期的投资。

2. 护理长者定位的项目（养护院）适合采用“趸缴模式”和“月缴模式”。

3. 自理及活力长者定位的项目（养老社区、养老公寓、康养酒店等）适合“大押金模式”、“使用权模式”、“趸缴模式”、“月缴模式”、“折扣卡模式”。

4. 满足长者的长住需求，适合采用“大押金模式”、“使用权模式”、“趸缴模式”。

5. 满足长者的短住需求，适合采用“月缴模式”、“折扣卡模式”。

6. 旅居养老需求，适合采用“折扣卡模式”。

7. 满足投资需求，可采用“大押金模式”、“使用权模式”、“折扣卡模式”。

8.物业为租赁经营的项目（非自有产权），适合采用“趸缴模式”、“月缴模式”、“折扣卡模式”，其他三种模式均有法律违规风险。

9. 自有产权经营的项目泰康养老社区股权投资计划书，采用“大押金模式”、“使用权模式”、“保险模式”是合规的。

10. 结合收费模式的资金回收特点和项目类型特点，养护院项目（养老机构）只适合三种合作模式，一种是租赁经营，一种是获取便宜的土地新建（楼面地价

11.养老公寓或养老社区型项目适合持有产权，可以收购或者新建物业，通过“大押金模式”、“使用权模式”回收投资。

12.养老公寓或养老社区型项目由于有规模要求（>2万平米），并不适合租赁经营。