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行家简介｜博士姓胡，80后，某985医科大学博士。一位资深的“买房发烧友”，著名地产BBS版主。因为在2015年330新政后果断加杠杆买入滨江某楼盘实现数倍收益的“神迹”，被网友誉为“实战派专家”。
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当新年的钟声响起，2017号单程列车，也就渐渐驶向它的终点。
对于杭州楼市，这是个波澜壮阔，载入史册的年份：接棒前两年的涨势，从2016年底的连续调控中苏醒，升温，直至顽强地走出一波令所有人瞠目结舌的主升浪。
虽然3.28新政将调控负荷加载到了史无前例的高度，“地王”、“秒光”、“全款+车位+关系”、“全款往里走，按揭别挡路，公积金把单车挪走”等热词却依旧整整霸屏了整个的下半年，直到年底才逐渐平静。
于我个人而言，2017年初，抢在大涨之前，通过环环相扣的惊心操作，将燕语林森老房换成了桂语江南，并将全国布局的触角，伸向湖南首府长沙。
而与此同时，通过在层楼、问房、柳叶刀看地产等平台开设专栏，我以每月2篇的勤恳，实现了从买房实战者走向买房指导者的转变：筚路蓝缕开办的买房投资群从三个猛涨到7个，群友数量突破三千人，高峰期每天留言量超千条，组织线下看房团活动本市6次，远征重庆、长沙各一次，同时回答并帮助了无数网友的置业计划，陪伴并记录着每位买房人的欢笑与泪水。
11月南北两线14盘看房团成功举行，不少群友表示，此前根本不了解这么多的潜力楼盘，多位刚需网友得以成功下单上车。广大群友纷纷要求再加线路，了解城北城西的剩余楼盘。
无奈本职工作繁忙，周末又得挤出时间陪伴家人，终于在年末之际，我们的博士看房团，再次起航，带领十余位忠诚网友，探访城北重镇-丁桥、良渚、三墩北，寻访城北的性价比之王。
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下面是看房路线:
下面是各楼盘信息一览：
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卓越蔚蓝领秀所在版块，称为长睦，是丁桥最早的核心区（丁兰广场等为代表）向东北方向跨越绕城高速向天都城方向延伸的新片区，2012-2013年该区域的拓荒者，城发云锦城，以所谓长皋综合体的概念首推（当年追随丁建刚老师等参加的住在杭州网踩盘活动时曾详细了解此片区概念）。
犹记得彼时丁桥核心区中豪四季公馆和昆仑天籁等大打贴身肉搏战，天籁7000+，四季公馆8500+带石材干挂，惨烈的搏杀让城发云锦城及长皋板块在很长一段时间里默默无闻，而此后丁桥发展重心又逐渐转向西南方向的所谓丁桥新城，长皋综合体概念便更加门前冷落鞍马稀了。
汉嘉柒号（后被收购称为新城红郡）、金地格林格林等，都在那个失落的年代里如野草一般默默生长。直到2017年初，全城上涨的板块轮动终于来到丁桥，以卓越蔚蓝领秀、保利罗兰香谷和新城湾上风华为代表的一干楼盘也终于成为了此地的流量担当，追随而来的投资者将他们的尾盘一扫而空，将房价从一万下方带到了1.5万上下。
■下图：长皋综合体的部分楼盘位置，右上方临丁路再向前就是天都城。
此区域内，卓越蔚蓝领秀，携带2,3期的大片房源，将会是接下来一年的绝对供应主力。虽然在杭州属于偏安一隅，卓越并没有怠慢大意，交付一期的外立面实景颇具现代感。虽然此区域的配套尚不成熟，但得益于低廉的建仓价格和租金，入住率非常之高。
短期看此区域内教育、医疗和商业皆仍为短板，而交通则可能成为最大的突破口：杭州轨道交通三期规划中重要的三号线将会在项目东北方数百米处设置站点。也恰恰因为教育医疗商业等的乏善可陈，蔚蓝领秀的价格也是此次踩盘之中最低的，1.5万左右。
然而诡异的是，就在近日，即将加推的蔚蓝领秀却因为违规收取15万所谓改造费，遭相关部门约谈；坊间所传某阴谋论的解释，是开发商不愿意以政府制定的价格开盘，故被某“已落位”的业主，举报，实属“苦肉计”。（成都某楼盘有过这方面的先例，故而不得不令人遐想）
anyway，无论胳膊和大腿谁赢，假如开盘价真的是1.5万，对于投资客和刚需而言都是不可多得的福利。
■ 下图：蔚蓝领秀二、三期楼栋沙盘，大部分可售，供应相对充足
与“后娘养”的长皋不同，郑州绿都*汀兰府所在的丁桥新城可谓万千宠爱于一身，不仅前期港中旅城市公馆、龙湖名景台、武林九里已经将此区域不断热炒。
南面的采荷一小集团丁信小学、东北方市中医院丁桥分院、北面的待出让商业用地（很可能是杭州第五座龙湖天街），即将开建的地铁三号线，西面南北大动脉、直通钱新二期的主干道同协路，都为此区域的价值添上了无尽的想象力。
作为区域地王，同时也是目前硕果仅存的改善型供应量，郑州绿都进驻杭州的一块招牌，汀兰府在产品上可谓是不遗余力。精装标准高大全，中央空调、地暖、新风系统一应俱全，更有带折叠椅玄关柜、厨房可移动排插等各种细致入微的设计。
■ 下图：汀兰府沙盘前，置业顾问为看房团群友详细解读。
然而在身处传统刚需大本营的丁桥，想做脱胎换骨式的改善，并将区域价格抬升至三万以上，仍然具备一定难度。
最大的短板，是户型。由于限制偷面积的新规，115边套四房两卫，只有边阳台，而仅有的两个朝南卧室都没有南阳台。
89中间套三房一卫，更是比当下主流90平米中间套少了一个主卧卫生间。基于此，3.1万的售价杭州丁桥的养老地产，市场接受度存疑（某自媒体公号就对汀兰府的前期销售去化进行了一番论证，有兴趣者可以前往查看）。
■ 下图：某楼盘套路型89中间套，三房两卫，而汀兰府主卧卫生间缺失。
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接下来，我们来到良渚北板块，此区域，多年以来一直是万科的大本营。
借助收购南都，当时的万科在良渚文化村接受了数以百万方计算的天量土地储备，在过去的十余年里，文化村都是以一种世外桃源般的隐逸，与主城区保持着距离。
从别墅、洋房到高层，从养老公寓到酒店、商业街，从美丽洲公园到教堂、食街、安吉路小学，文化村俨然成为了万科殿堂级业态博物馆。
也正因此，当古墩路延伸段和地铁二号线延伸段牵引着城市旖旎而来，万科也立即以主人翁的姿态投入了这新兴板块的建设：接手改造万科未来之光商业综合体，加上未来城1、2 、3期的巨大住宅体量，配合一路之隔的永旺梦乐城和地铁二号线杜甫站，打造了一片宜居、宜商、出入便捷的人气新城。
■ 下图是良渚新城的区位。
■ 下图，万科未来城巨大的沙盘，水晶体为商业部位万科未来之光，远处则为已经运营的永旺梦乐城。
■ 下图，永旺梦乐城实景。时值周末，商场内人气很旺。
而融信澜天、和昌府等，则作为此区域共同繁荣的见证者，参与这番狂欢。其中，和昌府已经售罄。
刚需供应量，刨除万科未来城，就仅剩融信澜天一家。1.8万-1.9万 的毛坯售价，可以称得上杭州最便宜的地铁房了（指有地铁实际运营者，不含规划及在建）。故而每次开盘，都是疯抢。
■ 下图：融信澜天实体楼栋建设进度。造型颇有一代名盘东方福邸的气质。
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最后，谈一谈三墩北三个盘——上实海上海，铁建西湖国际城，和万科西雅图。
上实海上海严格而言就是三墩板块顺着古墩路向北的自然延伸，他与三墩北前几年的流量担当，紫郡、蓝郡、金地自在城等，只隔一条杭宣铁路，而背靠白羊港公园。
此盘的一期早已去化完毕，二期待售的开盘信息也是语焉不详，具体户型也没有公布。2.5的毛坯售价，是和西雅图和西湖国际城站在一条线上，而三者之中，唯其最接地气，可以就近享受自在城、紫郡等人气和商业。
■ 下图：海上海的沙盘，右边是售罄一期，左边是二期。
西雅图和西湖国际城则处于绕城高速和S14高速的紫金港枢纽之中，仅仅一年前，此区域还是完全的一片城中村的面貌，而如今早已全部浴火重生，西雅图的高楼拔地而起。
■ 下图：一年前此地街景
■ 下图：现如今，西雅图的高楼巍然耸立。
虽然此地有着西湖区、云谷等地理概念和规划概念的加持，但是必须清醒认识到，短期内此区域配套几乎为零，而足足高出带双商业、地铁的良渚新城7000左右溢价（西雅图2.8万带装修VS未来城2.1万带装修，西湖国际城2.5万毛坯VS融信澜天1.8万毛坯），是否值得，是个见仁见智的问题。
像博士这样的外来人口，对于是否西湖区根本没有执念（虽然西湖区教育最好，但是这个片区并没有什么知名小学）。我们更看重的，是地铁、商业、学区、园林和户型。
■ 下图：西湖国际城沙盘
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总结此次行程，可以归纳为：真正的刚需，可以考虑蔚蓝领秀和融信澜天，如果现在就要地铁，对商业也有要求，希望精装修的，可以考虑未来城；
三墩北三盘和汀兰府的价格，均属于刚改的范畴，不过丁桥配套相对三墩北，更为成熟，总之供应量并不是特别匮乏，至少在农历新年之前，存在一定精挑细选的余地。
纵观当下的楼市，可以总结为杭州丁桥的养老地产，学神和学渣很狂欢，而学霸却很受伤。这段时间，大量预售证放行，不论东西南北，单价2万以下的刚需盘（澜天、未来城、临平北汇高柏悦中心、中铁九逸、崇贤群贤府、都会艺境等），和5万以上的豪宅盘，或绿城滨江加持的品牌盘（桂语江南、金茂府、奥体一号院等），去化得都非常顺利。
相反，单价在三万左右，地价贵，利润薄，装修朴实的所谓首次改善，处境比较尴尬：市北东板块，捉对厮杀的望海潮和港中旅名门府，前者三成首付挑楼层，后者干脆启动中介代理；市北西，宝龙广场对面的万科某盘，蓄客近半年，开两栋楼，当天未售罄。未来科技城未来悦、中南樾府、乔司的璞丽东方等，均明确暗示按揭客户也有机会。
究其原因，一是是限购限贷打击最狠的，是这类楼盘的售卖对象，首次刚改；第二，二手市场的急剧降温，令他们出货困难，回收资金和再出手难度也就自然加大了。第三，此类客户已经有过刚需房的自住体验，虽然能力有限，但是对于产品、配套的需求又是最高的。要想打好此类产品的硬仗，除了拿地精准外，产品的精心打磨，是非常必要的。
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