【问题提出】
我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。据2010年第六次全国人口普查，我国65岁及以上老年人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点，突破1亿大关中国养老地产，并有更加快速增长的趋势。在这样的背景下，养老地产项目应该如何开发？项目开发过程中需要注意哪些问题？怎样才能满足老年人的生理和心理需求？
【解决方案】
目前，我国养老地产的开发主要有老少居住宅、老年公寓、老年社区、全龄化居住社区四种模式：
全龄化居住社区，是在一般居住社区中植入养老功能，适宜全部年龄段的人居住，是一个在普通社区的基础上增加社区养老的一系列设施和服务的混住型社区，从而不但满足了老年人的物质需求而且满足老年人与家人亲近的精神需求。全龄化的养老社区不仅是老年人的天堂，也是儿童和青年人安居的乐园。在全龄化的养老社区中，既有专门适合老年人居住的住宅组团，也有适合老人和年轻人合居的房子中国养老地产，还有老人和年轻人可分可合的居所。全龄化社区在养老方面走出了封闭式养老的误区，使老年人既可享受完善的生活服务配套又不脱离社会，闹中取静；其次是与子女分而不离，方便子女照顾老人。
老年社区就是在一个较大规模的地域范围内以成套老年公寓为主、老年人为主要居住成员的社区。它应该专为老年人设立医疗护养中心、健身中心、教育中心和家政服务中心等配套设施，为社区老人提供生活照料服务。通过医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光等服务和活动，为老年人创设一个精神家园。在居住环境上，它可以引进国外风光秀丽的景致成为休养生息的好地方，也可以借助天然的山水成为假日疗养胜地。
老少居住宅适于多代共居家庭。按两代人分开的距离可分为共居型、邻居型和近居型。共居型是两代人在同一幢住宅里居住，各自有完整的生活起居空间和设施，有分有合安排得当。行走不便的老年人住下层，年轻人住上层，既保留了中国传统家庭的模式，又能适应现代人生活独立的需要。邻居型和近居型，两代人有各自独立住宅但相距不远，一般地说就是端过一碗热汤不凉的距离，有同层不同户、同楼不同层、同坊不同楼等多种形式。两代人各自有独立的生活日常居住活动又随时可遇，感情关系密切。这种形式适应了现代居家养老的需要，解决了老少生活习惯相互干扰的问题。
老年公寓是一种专供老人集中居住的住宅。一般的情况是在住宅小区内专门规划出一幢楼，按照适合老年人居住的要求进行设计建设和管理。这种公寓主要按老两口住在一起来设计，因而一室户比重较大；又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇保姆的需要，因而二室户仍然占据主体地位。老年公寓给老年人提供了个性化的居住条件，可以有居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房等形式；还提供了人性化的社区服务，包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务等。这种公寓可以出售也可以出租，老人入住老年公寓虽然住房面积一般会比自己原有的住房小一些，但仍是一家一户，可以保证老年人的私密性、独立性和领域感。加上公寓对老年人周到的照顾和服务，必定会受到不少老年人的欢迎。
虽然以上不同种类的养老地产各有侧重，但是它们在选址上都有一定的共性要求，应尽量选址在环境安静、不远离社会和亲友、通勤距离适中的区域。
本文作者为博为国际咨询集团中国区总经理、知名城市运营专家、产业规划专家和旅游规划专家陈圣华（升华）。
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