2014年国内外养老地产案例研究

一、什么是养老地产？二、中国养老地产的发展现状三、中国养老地产的发展机遇四、中国养老地产开发流程及商业模式五、中国养老地产政策分析六、陕西养老地产政策分析七、国内外养老地产案例分析八、中国养老地产开发风险评估目录养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。什么是养老地产？三大开发集团房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，但目前还未成规模。中国养老地产发展现状开发商养老地产医疗相关企业医疗相关企业三大开发集团——房企据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产传统房企的新盈利增长点中国养老地产发展现状三大开发集团——险资保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出中国养老地产发展现状险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：收入保险金现有投资渠道单一：只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资丌动发布《保险资金投资丌动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：医疗、养老、护理保险；养老社区等三大开发集团——央企虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未来赶超之势不可小视。

2013年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目——天府惠泽桃源颐养中心，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中国水电试水养老地产更是一鸣惊人，2013年5月16日，中国水电建设集团房地产有限公司宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。中国养老地产发展现状四种开发模式专门开发的综合性养老社区。如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。在新建住宅中配套开发养老住宅及相应服务设施。如万科在杭州建设的良渚文化村。是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产项目多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。会员制医养综合体。如北京的太申祥和山庄、中海亲颐系列养老社区。中国养老地产发展现状六种运营模式本地出售型社区模式：以出售住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设置完善。租售组合型综合性社区模式：通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。养老房产金融组合型社区模式：运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。

会籍制社区模式：通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。床位出租型养老机构模式：根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。中国养老地产发展现状五种盈利模式投资商和运营商向开发商定制养老地产项目，开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；开发商持有部分物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；开发商在持有部分物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的部分收益；投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老项目，形成一个利益集团并在项目中发挥自己优势，获得收益。中国养老地产发展现状国内养老地产主流盈利模式对比中国养老地产发展现状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售老龄人口增长快据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2020年将达到15.2%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。

中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。中国养老地产发展机遇65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测老年消费者收入提高，消费能力增强随着经济的发展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。中国养老地产发展机遇子女赡养随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）国内养老地产的开发供应量不足福利性养老地产与盈利性养老地产同时供应不足。目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人；中国养老地产发展机遇146政策支持中国养老地产发展机遇2002国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。

1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。以下为：2002年至今出台的关于中国养老的主要政策政策支持中国养老地产发展机遇优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴住宅市场受压房地产调控以来，国内住宅市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急，养老地产成为继商业地产之后地产商抢夺的战略高地。中国养老地产发展机遇中国养老地产开发流程及商业模式养老地产开发流程及资金走向中国养老地产开发流程及商业模式中国养老地产商业模式（1）舒适型（基本型）重庆巴南区双寨山慈竹坝某养老项目项目位于重庆巴南区，距离重庆市40分钟路程，项目以双寨山慈竹 坝现有农房改造为主，首批建设改造规模为3000室内面积。 模式创新：空置农房改造，无需新增土地，减少开发成本； 市场层面的创新：积极引进发达国家养老理念及技术标准 中国养老地产开发流程及商业模式 中国养老地产商业模式（2）享受型（豪华型） 天津津南区某养老项目 项目位于天津津南区，尽力天津外环线，距离天津市中心15分钟路程， 项目定位于高档住区内，规划用地24.25公顷，公建面315250平，居住建面 265190平，总户数2500户，预计入驻人数3750人。

盈利模式：项目五分之一持有经营，五分之一租赁及部分产权销售，剩余五分之三销售； 中国养老地产开发流程及商业模式 中国养老地产商业模式（3）舒适型（基本型） 河北香河县某养老项目 项目位于北京与天津之间河北香河县，紧邻告诉道路出口，到北京国贸大约 50分钟路程，项目占地1000亩，总建面80万，计划投资30亿元。 盈利模式：因有大部分保险资金投入，只租不售或少售，租金3000-5000，主打高性价比； 客户群体：京津冀以及子女在京津冀工作的全国范围的老年人及老少居家庭；中国养老地产政策分析 《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式印发2013年9月6日，国务院正式印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》 文件，文件是建国以来第一次以国务院名义下发专门针对养老服务业发展的政 策文件，文件针对2020年我国养老服务业将要达到的发展目标和任务做了全 面安排和系统的部署。文件有三方面特点： （1）确立政府在养老服务业发展的主导作用； （2）体现社会力量在发展养老服务业主体作用； （3）明确市场在养老服务资源配置当中的决定性作用； 中国养老地产政策分析 中国首只养老地产基金正式成立2014年6月，国内首只养老地产基金———兴业养老基金近日正式成 该基金拟在全国新建300个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式而非出售。

目前该基金的首个项目已经在黑龙江省肇源县启动，第二个项 目正在广东惠州酝酿中。 陕西养老地产政策分析 养老机构扶持政策2008年，西安市民政局以市政府的名义出台了《关于加快实现社会福利 化的实施意见》，对新建的养老服务机构，城六区范围内每张床位给予一次 性补贴3000元，城六区范围外每张床位一次性补贴2000元；每年对已运营的 社会力量兴办养老服务机构，按照服务设施、服务内容、服务质量等进行综 合评比，按人次分别给予30元~50元不同的奖励。 2009年，《西安市政府关于加快发展养老事业的意见》出台，对经市、 区老龄办审批的爱心护理院，按半护理、全护理床位每月分别补助60元和80 元；对社会力量兴办的社区居家养老服务中心（站）实行奖励制度。 陕西养老地产政策分析 2015年西安养老服务目标“十二五”期间，西安市将大力发展社会养老服务，到2015年实现“9073”目标，即90％ 的老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7％左右的老年人由社区提供日 间照料和托老服务，3％的老年人入住养老服务机构。 依托社区分 散居家养老 90% 依托福利院养老 3% 老年宜居 社区养老 7% 十二五规划养老服务格局 依托社区分 散居家养老 96% 依托福利院养老3% 老年宜 居社区 养老1% 目前养老服务格局 国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（1）澳大利亚国家概况 澳大利亚是世界上最早实行社会福利制度的国家之一，其福利制度的完整性、 公平性和优越性也是在全世界各个国家中名列前茅的。

在那里所有的老人都可以享 受同样内容同样水准的服务； 国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（2）澳大利亚老人靠什么生活？ 澳大利亚老人享有的社会服务包含：养老金服务和养老医疗保健服务。而其中养老金福 利由“公共养老保障金”“职业年金”“个人养老储蓄金”三部分组成； 养老金养老医疗保健 公共养老保障金 职业年金 个人养老储蓄 国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（3）谁为澳大利亚老人提供服务？ 对于养老职责的承担问题，澳大利亚政府已由资源统管成功过度到下放给民间； 过渡非盈利 盈利 盈利 非盈利 国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（4）澳大利亚老人享受养老服务的方式 澳大利亚对老人提供的服务分两类：“院所照料”和“社区照料”，而其中 社区照料又分为“老年公寓”和“老年护理院”； 老年公寓老年护理院 个人养老储蓄 老年护理院的服务对象基本属于 “介护老人”，是以高水平医护 照料为主，如医院手术后的照 料、临终关怀等，老人大都是 一些失去自理能力，有特殊医 疗、生理和心理保健需要的。 老年护理院的服务对象基本属 于“自理老人”和“介助老 人”，以生活照料为主，需要 一定的医疗保健 国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（5）澳大利亚养老机构的建设及运营管理 澳大利亚政府制定的目标是每千名70岁以上的老年人口拥有108个养老机构，其 中护理院58个，老年公寓50个。

目前老年公寓和护理院的床位在澳供不应求，很多老 年人都在等待的名单上，尽管政府已经批准兴建，但目前床位仍十分紧张。其建设运 营主要特征有： 服务机构竞争机制国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（6）澳大利亚养老机构服务经验分享 服务质量控制制度化国内外养老地产案例分析 澳大利亚养老机构运营管理及服务经验分享（7）澳大利亚养老地产的开发模式对中国的启发 中国的养老产业刚刚起步，政府、医疗机构、民间资本、企业、非盈利机构、社团、 社区、志愿者等社会各方力量的参与是大势所趋和必由之路。澳大利亚成功的养老模式 和运营机制对中国养老产业发展有着重要的借鉴和指导意义。 养老地产开发 国内外养老地产案例分析 美国太阳城开发模式（1）美国"太阳城"的主要项目分布、规模、配套和产品类型 美国“太阳城”目前有14个项目，其中亚利桑那州凤凰城的“太阳城”，是“太阳城” 的发源地。 国内外养老地产案例分析 国内外养老地产案例分析 美国太阳城开发模式（2）"太阳城"开发模式的九大特征 兼有旅游度假功能国内外养老地产案例分析 美国太阳城开发模式（3）“太阳城”的开发商和开发理念 开发商：DelWebb 和Pulte Homes 在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——Del Webb 和Pulte Homes 的合作历程与合作理念。

"Del Webb PulteHomes: Two legacies, one company."Pulte Homes, 美国最大的住宅制造商之一，Del Webb，美国活跃老人住区建设的领导 者，共同分享辉煌的历史。 Pulte 始于1950 年，而Del Webb 始于1928 年，并于1960 年在凤凰城西部建设了第一个退休 老人的社区。现在，Pulte 和Del Webb 像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年 的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。 开发理念："YourCommunity, Your Home. Both Reflect Who You 美国太阳城开发模式（4）"太阳城"开发模式对中国的启发 四点值得借鉴： 客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位养老地产研究，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； 不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险； 在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。 国内外养老地产案例分析 美国太阳城开发模式（4）"太阳城"开发模式对中国的启发 两点不值得借鉴： 中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主； 中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。

中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的， 还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。 国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （1）CCRC 的概念 CCRE是指Continue Care RetirementCommunity，持续照料退休社区。一般将老人按 其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类： 持续照料退休社区是指：在一个综合社区中，为上述三类老人都能提供相应 的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求 老人 半护理老人 全护理老人 个人养老储蓄 一般在65 岁～75 岁之间，可 以部分自理，或在医院医治后 可以回家康复理疗的老人。 一般在75 岁以上，行动不便或 患有老年痴呆症的老人，需要 24 小时看护和照料的老人。 自理老人 一般在55 岁～65 岁之间。 国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （2）CCRC开发模式有九大特征： 服务人员与老人比例1:1；国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （3）美国CCRC区域划分 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国 当前的老龄化阶段较为接近。

美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与 其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。 CCRC区域划分（如图）： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区 国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （4）对比：美国CCRC居民与传统社会族群 虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上 花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低 于一般人口死亡率。 住院照顾方面 天数短、次数少 一般保守老人 平均价格贵、次数多时间长 在护理之家照顾方面 次数、天数多 在护理之家照顾方面 次数、天数少 在机构式照顾方面 居住天数多、花贶少 在机构式照顾方面 居住天数少、花贶多 CCRC居民 比较 国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （5）美国CCRC 的消费群集及盈利方式 CCRC 面对的是高端的老龄人群，以入门费和月服务费为基本收费方式，可返回押 当然除了以上的两种类型之外还有其他的收费方式和类型，也有为了吸引顾客所采取的折扣或提供一定时间的免费入住等各种营销的手段。

国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （6）CCRC 开发模式对中国的启发和借鉴 三点值得借鉴： 经营方式上的可取之处：通过会员费的收取，迅速回笼资金；开发商持有产权可以获得抵押贷款进一步扩张； 通过年费（或月费）获得日常经营收益； 通过出租店面获得租金收益。 国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （6）CCRC 开发模式对中国的启发和借鉴 三点值得商榷： 对于老人而言，入门费提前预付有风险；国内外养老地产案例分析 美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理服务 （7）总结：建设"复合型的老年住区"是中国养老地产的必由之路 盈利方式的复合国内外养老地产案例分析 从上海亲和源看中国社区居家型养老地产发展（1）上海亲和源项目概况 亲和源股份有限公司占地面积 8.33万 建筑面积 10万 51%开盘时间 2010年1月 入住时间 2010年4月 产权年限 50年 838户资金回笼周期 项目位于上海浦东新区康桥镇，是中国首家集居家养老和机构养老为一体 的老年会员制社区。 国内外养老地产案例分析 从上海亲和源看中国社区居家型养老地产发展（1）上海亲和源自身配套 商业街，室外茶座，度假酒店 市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中 老年大学，健康会所生活休 泛会所，迷你高尔夫，活动广场 球场，舞蹈广场，功能活 农耕庄园国内外养老地产案例分析 从上海亲和源看中国社区居家型养老地产发展（1）上海亲和源综合服务 健康服务：健康咨询、健康巡检、健康档案、健康指导、护理照料、体格检查、疾病治疗、心理辅导等； 快乐服务：主题活动、亲和俱乐部、亲和学堂、度假旅游、义工服务、理财咨询等； ERP信息管理系统国内外养老地产案例分析 从上海亲和源看中国社区居家型养老地产发展（3）上海亲和源收费经营模式 亲和源会员制社区的盈利模式：一种是购买产权（50年），一 种是会员制（分为记名和不记名）； 中国养老地产开发风险评估 “银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上 的朝阳产业。

然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收 益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估一 新兴市场不稳定 老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由 于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风 险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大 的消费群体却卖不出房子的风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估二 政策优惠无保障 由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老 年地产的发展至关重要养老地产研究，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提 供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者 确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老 地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要 面临的风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估三 开发模式需要创新 对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。 养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。

目前传统的养老机构基本 属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老 人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式 创造经济效益。 中国养老地产开发风险评估 风险评估四 投资额高，投资收益风险大 老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年 社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的 成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医 疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医 护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获 得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险 投资功能性 安全性 健康性 私密性 中国养老地产开发风险评估 风险评估五 回收期长，扩大了投资者的风险 目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因 养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以 收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形 中扩大了投资者的风险。 中国养老地产开发风险评估 风险评估六 后期物业管理要求高 老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括 针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。 谢谢观看！