智慧社区物业养老仍是黄金发展期

2021年，受大环境影响，尤其是地产界克尔瑞养老地产，被地产“爸爸”拖垮的物业“儿子”比比皆是，物业服务企业在资本市场上普遍表现不佳，虽然资本追逐进入最后的“风口”，但物业行业发展的根基和自身特性没有影响到根本性的变化, 物业管理行业依然处于黄金发展上升期。

从行业宏观来看，地产开发进入“瓶颈期”，但是过往三年的楼盘开售面积可交付的管理面积在未来三年还能持续释放，其规模还是很巨大的；而物业企业通过各种提升自身的增值服务，例如：基础设施服务、城市管理服务、公共管理服务等多业态服务不断拓宽服务边界，加之社区的增值服务探索也在同步进行，为物企创造了新的营收和发展路径。物业行业发展领域的数字化变革开始起步，智慧科技为物业服务增效起到了实质性作用。

六大维度看2022行业发展趋势

一、坚持党建引领，打造社区治理新格局

近年来，“坚持党建引领”“创新举措”“积极推动物业管理有效融入社区治理”成为物业企业战略主旨中的持续曝光的高频词。

2022年物业管理融入社区治理依然是大势所趋，在具体推进过程中需要重点关注：

1.居民自治意识尚需培育、物企与业委会权利义务如何行使、如何监督的制度，尚需进一步探索。

2.进一步完善基础制度建设，明晰各参与方的权责划分，引导和监督自治，是未来制度建设的方向。

3.物企在政策引导与市场竞争中最终需要成长为物理空间的管理者、社区生活服务者。积极与党政部门联系，承接党建活动、基层工作，在重大工作应急预案、应急保障服务、老旧社区管理等领域协助政府，同时主动探索“红色物业”，以创新性方式与党政部门加强合作，是强化能力的有效路径。

二、“去地产化”独立发展，高品质外拓决定可持续增长

过往的两三年，大多数物企严重依赖关联地产输送，以获得在管及合约面积、营收、尤其是利润的高增长。经历2021年的地产变局，地产反哺物业的价值将在2022年逐步走低，物企需重新审视与开发集团母公司的关系，减少对母公司的依赖，向市场化外拓方向发力，并开启向多元业务领域延伸，具体如下：

1.收并购成为物企管理规模快速扩张和进入新领域的重要手段

在跑马圈地的关键时期，物业管理行业的收并购浪潮愈发汹涌，头部企业持续加码，如龙湖智创生活收购亿达服务，丰富服务业态，优化服务体系等。

2.以服务品质和品牌为支撑的市场外拓能力决定规模拓展的可持续性

企业凭借高品质的服务质量、专业的服务团队及良好的口碑声誉提升竞争力。颁发行业支持政策，对整理行业乱象，支持行业发展，加速企业第三方项目外拓具有重要的促进作用。

3.物业服务企业在城市服务领域竞争持续发力

近年来，全国多项政策鼓励物企积极参与旧改，从住宅逐渐向非住领域延伸，涉足城市服务等新兴领域，向物企延伸服务边界发出利好信号。例如，新大正与重庆市璧山区人民政府达成合作，未来将在城市更新、城镇老旧小区改造、智慧城市社区服务平台搭建等相关业务领域进行深度合作。洪泉物业立足主业发展，外拓市场，与广西旅发集团国企合作成立混改公司，物业服务向旅游、景区、养老、酒店等领域深耕布局。

4.紧跟政府脚步，探索城市更新

老旧小区改造在2021年被重庆市纳入重点民生实事和“我为群众办实事”实践活动并大力推进，面对机遇与挑战并存的旧改市场，世纪金马等物企勇于直面挑战，把握时机，将旧改作为重点拓展方向，通过服务标准化，实现服务体系的快速复制和扩张。

三、“三足鼎立”格局或将形成，企业融资路径多样化

2021年物业资本市场遭遇凛冬，IPO上市13家物企，上市脚步放缓，物业板块回归理性。全年共有14家企业首次IPO时招股书失效，其中包括东原仁知服务在内的4家企业在招股书失效后进行了二次递表。

2022年1月7日，龙湖集团宣布，其旗下物业板块将以“龙湖智创生活”之名正式向港交所递交上市申请，优质标的入场将提振市场信心，释放行业活力。至此，行业前十大物企均已上市或宣告即将上市，预期以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部企业或形成“三足鼎立”的格局，将会对市场上的交易资金产生“引流”作用。

2022年，随着港交所IPO新规实施，对企业盈利门槛提高至60%，物企上市难度加大，同时伴随着蓝光嘉宝退市、富力物业放弃上市，以及阳光智博服务与万物云完成换股等几件标志性交易的完成，上市并非物企融资的唯一路径，并购换股成为不少物业公司的重要选择。

四、社区增值服务向纵深领域发展

2020年，500强企业多种经营服务收入1023.46亿元，均值2.05亿元，同比增长37.02%，在总营业收入中的占比持续提升至25.14%。同时，社区增值服务同比增长23.75%至390.27亿元，占多种经营收入的38.13%。社区增值服务是物企提升单盘创收能力的重要抓手，其作为物企创收和盈利的“第二曲线”的价值成为行业共识。

在头部及上市企业的引领下，大多数物企都已经认识到增值服务发展的重要性，纷纷投入在空间管理、社区零售、到家服务、美居装修、房屋车位租售、养老、托育等领域发展。但目前相关业务的开展仍处于探索阶段，盈利模式尚不成熟，服务密度还不成规模，专业度仍需提升，行业尚需进一步加强对业务商业模式、发展路径的探索和价值的挖掘以及专业人才的引进和培养。

2022年，物企在社区增值领域将会持续纵深探索。相关企业在增值服务细分赛道探索将初现成果。大型物企聚焦“社区经济”，积极争取在社区服务市场占有一席之地。如金科服务正式发力本地生活服务，在团餐、酒店运营、社区门店、社会餐饮、供应链经营五大方向坚定落子，持续提升高端服务能力。中小型物企聚焦专项领域，形成具备自身特色的社区增值服务业务线。如稹理物业，自主创新品牌“渝小智”社区便民平价超市，建立物业与业主之间产销一体化服务模式克尔瑞养老地产，将业主的产品收进来并推广销售，丰富经营产品内容，满足不同业主生活需求。

五、拥抱科技，重点提升智慧化实力

“互联网+”和“大数据”时代到来，社会治理环境发生变迁，“智慧城市”“智慧政府”概念应运而生，社区作为社会治理中的基础部分， “智慧社区”由此产生。

在政策层面，各级政府提出推进智慧化建设力度，推动物业服务线上线下融合，促进物业服务企业由物业管理向居民服务转型升级。

龙湖智创生活、东原仁知服务、康田智慧服务等重庆物企在管项目智慧化覆盖率较高，通过新技术提升物业数字化能力和效率，已经具备了丰富且较成熟的数字化产品和方案，降本增效成效明显。

2022年，智慧化建设投入与布局依然是企业核心竞争赛道之一，八成物业企业在业绩报告中着重提及智慧化建设及服务情况，多家物业企业通过科技应用对城市服务、物业服务赋能，并与科技企业成立合资公司，探索在智慧城市、智慧楼宇、智慧园区、智慧社区领域的产品研究和智慧方案。随着物企在智慧化领域投入加大，科技与数字化应用将成为未来发展的重点领域之一，同时也将助力企业加速外部市场扩张。

六、“物业服务+养老服务”实践有所突破

2020年，住建部等六部委联合发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》；2021年11月中共中央、国务院印发《关于加强新时代老龄工作的意见》，《意见》强调居家养老为基础，包括探索“社区+物业+养老服务”模式。为物业服务+养老服务提供了更多的想象空间。在政策的号召下，越来越多物企开始关注并进入养老服务领域开始探索实践。

物业服务企业从事养老服务具备邻近性、受居民信任度高、需求把握准确、与物业常规业务有交叉、在小区有空间等独特优势。当前阶段，重庆物业服务企业在养老服务领域从基础的“养老食堂”等就餐服务为切入口，逐步拓展适老服务措施，搭建智慧养老服务平台。

对于物企而言，探索、发展“物业服务+养老服务”模式，无疑具备巨大的市场潜力。2022年，企业将持续开拓养老服务领域的实践探索，再结合城市旧改等行为，未来将补建一批养老服务设施，构筑“一刻钟”居家养老服务圈。同时，物企可以聚焦老年群体期待，建立社区养老品牌机制，培育社区养老服务品牌的标准和规范，形成企业的特色口碑服务。

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