养老地产规划项目设计要求.ppt 75页

北京怡海花园案例介绍 1、项目概况 怡海花园是一个大型住宅小区项目，位于西南四环路的交接处。小区占地733亩分六期建设， 总建筑面积110万平方米，规划住户8000户，规划人口30000人。 2、项目配套设施 ?教育：北京第二实验小学怡海分校、北京市第八中学怡海分校、5000平方米幼儿园、现代化教学 楼、形体馆、天文馆、水生物馆、蝴蝶馆、计算机中心 ?商业金融：华润超市、餐馆、娱乐休闲、老年活动中心、金融服务 ?运动：国际标准游泳馆、室内篮球馆、人工草坪运动场、网球场、足球场 3、经营模式 项目由北京怡海房地产开发有限公司进行开发并销售，由北京达丰物业管理有限 公司提供物业服务。 4 、养老服务内容 本项目是居家养老，主要通过建设老年大学为小区内居住的老人提供休闲娱乐的场 所及组织社区内老人参加丰富多彩的活动，对老人年进行心理上的养老服务。 老年大学活动小区实景图 老年大学活动小区实景图 第三类 综合型的养老社区 ?概念：属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专 业的运营机构负责运营。 ?经营模式：养老地产部分持有、部分销售 ?案例：北京太阳城 北京太阳城案例介绍 1、项目概况 北京太阳城占地总面积42万平方米。

建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安 养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神 赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接 养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。 2、项目配套设施 ?购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园 ?奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店 3、经营模式 由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养 老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。 4、养老服务内容 ?住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。 ?银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人 采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老 人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。 ?银龄公寓B 栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老 人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、 由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。

二是餐饮服务由营养师提供营养配餐； 为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。 奥林匹斯俱乐部超市和邮局 太阳城医院文化会展中心 别墅区住宅公寓 帝阳公寓银龄公寓 北京太阳城案例介绍 1、项目概况 以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的东方太阳城，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔，7000亩浩瀚林木自成天然绿色屏风，占地234万平米，建筑面积为80万平米，配套公建5万平方米。 七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。 2、项目配套设施 ?高尔夫球场 ?俱乐部 ?商业街 3、经营模式借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。

3、养老服务内容丰富社区生活，东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部已于2003年7月份正式成立，今后还将根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立各种各样的俱乐部，为业主们创造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。用“我运动，我健康”的快乐感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和“持续性照顾计划”，为每位业主建立的健康跟踪档案和科学的照护体系。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。 商业街 高尔夫球场 俱乐部 欧式风格，塑造田园式社区。 三、养老地产经营模式分析 美国太阳城中心收益来源 一次性收入来源 独立住宅的销售收益 长期性收入来源 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益 如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。

值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分养老地产设计，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 国内赢利型老年住宅经营模式 按赢利方式分 按经营管理方式分 以一次性销售收益为主 长期性租赁收益及一次性销售收益相结合 开发建设与经营管理相结合 开发建设与经营管理相分离 老年住宅销售的定价策略 除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。

物业服务赢利策略 物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。 国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 常规物业管理服务收入 老年住宅物业管理收入结构 针对老年人的专项服务收入 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 老年住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆 中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长期稳定收益。 经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。 后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性发展。 配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。 老年公寓是住宅与服务型商业的复合地产，除产品的销售（租赁）外，其配套设施、服务等等是都是收益的重要来源。因此，更要从长远的眼光经营老年公寓。 三、养老地产规划项目设计要求 1）老年住宅应当配备的基础设施明细表 一、规划要求 2）住宅选址与场地设计 选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。 靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 场地内的合理规划与设计 尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。

场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。 容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发； 合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发； 低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。 入住对象的多样性 建筑形式的多样性 老年公用建筑等设施 服务医疗人员的配备 3）容积率 * 养老地产规划项目专题研究报告 目 录 前言 一、国外养老地产案例分析 二、国内养老地产案例分析 三、养老地产经营模式分析 四、养老地产规划项目设计要求 前言 全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 2010年全球老年人口已达到6.23亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。 世界百岁老人约15.2万 备注： 进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。 全球人口老年化问题 未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构 往后，人口结构中的 40 岁以上人口比例逐渐增加 中国人口老龄化趋势 我国老年人口的绝对数量大。

我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。 高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。 中国老龄化社会的五大特点 二、国外养老地产案例分析 建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发 西方发达国家老年住宅研究背景 西方发达国家老年住宅研究背景 国外养老地产——德国 与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。

国外养老地产——德国 “照料护理式住宅” 不来梅老年住宅 护理理念 环境理念 建筑理念 国外养老地产——德国 与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。 国外养老地产——美国 60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。 独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区） 美国老年住房五种模式国外养老地产——美国 老年人的“梦之城” 独立式公寓 各种配套设施完备 功能完善的医疗设施 美国太阳城 国外养老地产——日本 截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。

目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。 日本老年住房三种模式在宅养老 机构养老 “两代居” 国外养老地产——日本 日本老年住房“两代居”模式国外养老地产——日本 同居寄宿型 同居分住型 邻居和住型 完全邻居型 日本老年住房“两代居”模式国外养老地产——日本 通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。 结论 把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。 日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。 老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。 老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。 在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。 企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。 二、国内养老地产案例分析 第一类 单体的养老机构 ?概念：专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养 老机构负责运营。

?经营模式：大部分为公办民营，采取出租或会员制形式 ?案例：北京汇晨老年公寓、上海亲和源 汇晨老年公寓案例介绍 1、项目概况 项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。 2、项目配套设施 ?综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉 OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市 ?温泉会馆、游泳馆 项目鸟瞰图 3、经营模式 项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运 营公司。 4、养老服务内容 （1）基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。 （2）营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂 特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。 （3）健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。 （4）文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。

（5）特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。 医务部多功能厅 舞蹈厅、KTV餐厅 上海亲和源案例介绍 1、项目概况 亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓 有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右 的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一 应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。 2、项目配套设施 ?健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。 3、经营模式 会员制，分A/B/C三种会员卡。 A卡 永久使用权。可指定符合条 件老人入住 入会时一次性支付入会费 根据选择的房型大小每年支 付不同年份 可继承、可转让 B卡 终身使用权。未住满 15年，按年限退 还住满 15年后，只需继续缴纳年费 根据选择的房型大小付不同入会费 入会时一次性支付入会费 不可继承，不可转让 C卡 50年产权 根据选择的房型大小 付不同入会费 入会时一次性支付入 会费 不可继承，不可转让 房型 豪华房（月 /间） 包房（月/间） 三人房（月 /人） 四人房（月 /人） 床位费 4500 3500 1300 1200 护理服务费 5000 4500 1800 1500 合计 9500 8000 3100 2700 餐费自订；入住颐养院收医疗保证金 10000 元，出院退还。

收费标准： 4、养老服务内容 ?提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。 ?养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。 ?颐养院提供： ?基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务 ?特色服务：提供养老介护服务 ?贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务 颐养院 休闲空间 风雨连廊休息室 餐厅 房间实景 第二类 养老服务嵌入式的住宅小区 ?概念：属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务。项目中养老 服务主要是为老年人提供一个活动的场所，从精神层面关怀老年人。项目中 设置的老年人活动场所一般规模不大。 ?经营模式：养老部分不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出 ?案例：北京怡海花园 *