陕西养老地产的“困兽之斗”

撰文=徐三刀

西安楼市，行业观点

壹｜试错的养老地产

“养老地产”一度是一个流行话题，面对社会进入老龄化阶段，六十岁老人已经突破了2亿大关。于是，在一个跨界的新时期，人口最大障碍，国家支柱产业之间，必须要发生点什么，搞点跨界，才算是新探索。但不是所有的流行，都是正确的。养老的需求是刚性的，地产的需求也是刚性的，但两个刚性结合之后，却是一个“伪命题”，一个充满试错的“伪命题”！

十年以来，万科、保利、恒大、花样年、绿地、绿城、中海……全国主流开发商都或多或少顺应风口，投入到产品研发之中；而西安本土开发商荣华、雅荷、天朗、高新、海荣地产也在尝试养老地产。但越是深入接触，重新去梳理脉络，得到的结论却恰恰相反。过往，我们结合北京太阳村、上海亲和源、浙江绿城乌镇雅园，落位于本土化所得到的结论，竟然都走偏了。

贰｜养老地产好画皮

我最早接触的“养老地产”在孝感市一个烂尾项目。手续不全就动工、房子滞销又想租赁，结果尾大不掉，活活把开发商拖死，券商洽谈回收，结果发现收益无法平衡，方才作罢。其实，租赁也是死路一条，租金在三千才能保本，而孝感的绝大多数老人退休金在两千左右，入不敷出是一个极大的难题！

而今年又跟朋友接触了两个养老项目，一个是汉中汉元新区养老项目，一个是城北六村堡某百万方综合体。一个想通过打造陕南高端疗养小镇，吸附西南“金三角”（川陕渝）老人去汉中养老；另一个想要打造一个“高智养老特区”，吸附西安高智高收入老人。当然，正如大家所想，依旧没有逃脱搁浅的命运。

后来又有人提到“养老地产”，主要是借养老为名，获得划拨土地，把养老院建成一个配套，而绝大部分仍然是办证销售。于是，我们就发现了陕西房地产市场一个奇葩现象，养老地产开发力度比北上广深还要大，可谓遍地开花，但实际上最终内容偏题、形式走样、变成摆设。但也有人认真的去操办，但最终换来的却是血一般的教训。一旦确定养老，就要分清楚“自主型”和“介护型”，而大部分养老机构所期待的“乐龄老人、活力人群”，其实，就是一厢情愿的意淫，你们确定真的有老人愿意待在养老院里等待末日？

在西安做“养老地产”难逃四种命运：一种像天佑养老公园变成“医院”，一种像荣华亲和源变成“客栈”，一种像白鹿溪谷变成“噱头”，第四种像中海·亲颐一败涂地，就地解体。

叁｜喝不起养老鸡汤

因为缺乏成熟模式参照，养老地产充满迷茫，因此，走哪条路都是泪流满面。

于是，这个领域便造就了一群“乌合之众”，满口玄谈，善舞长袖。比如，六村堡项目便有一个情况，某代理公司的H总养老地产概念，建议高端养老务必要“亲情社区”，老人住这边，孩子们住那边，三代人保持联系（其实雅荷四季城就是如此尝试，但服务升级太困难，“卖服务”变成了“卖房子”）。一套高端精装修养老公寓，既有亲情维系，又有养老陪护，儿女常情，至此深矣。到后来，团队探讨几次又发现亲情社区也不对，一定是“全龄社区”，于是，养老地产再一次回到原点，还是个地产。

这种貌似很符合中国国情的逻辑，其实，就是一个“伪养老地产”的托词，在制造购买理由，客户想要解决的问题，全部落空！我们从成本的四个维度来考虑：

其一，管理成本。养老地产物业管理必须专业托管，此项人员全部引进，一平米物业费+酒店式服务费，比豪宅还贵，谁付？

其二，医养成本。绝大多数养老机构不具备三级甲等资质，又无体检，无法进行手术，一旦老人出现重症，急救谁管？

其三，装修成本。适老化设计+酒店式精装+全套家私，至少也在一平米三千，外加地价等成本，售价也在一万多，谁买？

其三，投资成本。养老地产被描绘成高投入高收益的风险产品，但实际上一旦进行酒店式托管，除了依赖出租，还有其他模式？

“养老地产”的长期运用，所沉淀的资金成本，本来就是一个巨大压力，更何况，不能解决收益、不能解决医疗、不能解决高物业费、不能解决高房价，最终就只能是“圈养老人”，抽血式运营！地产是地产，养老是养老。经营是养老立足之本，强调生活方式，以及稀缺的硬件配套；而地产却是投资，强调资产收益，一卖了事。二者决然不同。

中国式“养老地产”这碗鸡汤不仅老人喝不起，连开发商也喝不起。比如中海·亲颐布局华山之处，媒体鼓动，业内欢呼，最终却是肝肠寸断。不仅业主不断维权，还涉嫌土地变性违建，如此庞大的中海集团仍然孵化不了一处养老产业，何况其他本地房企！

也唯有远郊盘，才会铤而走险，实在没有价值可以深挖，才高举养老地产大旗。却因为自身配套严重不足，就叫嚣着新式养老，比如候别蓝田候鸟式养老、秦岭度假养老公寓、温泉养老公寓，但总体说来，购房者还是清醒的，一眼就看出了其中关窍。于是，这些所谓新鲜概念产品，路越走越窄。

肆｜养老不能承受之重

在分析完西安养老地产情况之后，我们得出的结论是，养老地产必须脱离地产，变成一项服务式机构。

养老算是一个比较花哨的行业，学院式养老，比如乌镇绿城雅苑；温泉理疗式养老，比如亲和源社区；游艇式养老，比如歌诗达梦寐之旅；度假式养老，比如绿城蓝湾小镇；还有医疗式养老，医疗齐备，久等老人居住。

比如天佑养老公寓，名为养老，实为医院，医疗养护成为不可缺少的一个环节，我们甚至可以将它理解成一个“床位制”养老医院，老人卧床“买命”。从这一点来看，地产的概念就已经很淡化了，消费的逻辑成为了医院诊疗服务，而非房子本身。但如果仍然要依赖“卖房子”的养老，势必再继前尘，销售压倒一切，资管就变成一个难以承受之重。

其一，从养老模式上来讲：想要解决养老，进行社会化尝试，那就必须要实现轻资产，从由销售思维转向服务思维。如何通过零地价、零融资成本，仅仅依赖管理便实现养老。这种CCRC/CCC的租售结合型居住区方式，算是目前最为适合普罗大众的模式。上门服务，短期自理，不用出社区就能够实现养老，同居式养老，而且孩子和老人也能够在家庭实现天伦之乐。

其二，从养老便捷度来讲：老年人养老并非是想换一个环境，重新寻觅生活方式；恰恰相反，老年人更希望能够延续生活方式。因此“邻里式养老”成为一个不错之选，比如万科在做的养老事业，还是在大社区养老，还是能经常看到儿女。当然如果客户不愿意这种方式，还有一种“半分离”式的选择。

万科还有“三位一体”的方式，通俗来说就是托老所，老人、年轻人不住在一个组团，却在一个社区里，被王石比喻为“一碗热汤的距离”。

一则，社区嵌入式小型机构，回购社区配套，针对新社区配套建设“社区嵌入式小型机构”，在小区内实现养老，提供24小时长期照顾、日托、喘息服务、老年餐饮、健康管理等服务。二则，城市养老服务综合体建立“自理公寓+护理公寓+商业配套+医疗配套”为一体的城市养老服务综合体，以其为社区服务中心，提供社区综合性配套服务。三则，全龄化养老服务社区建立大规模养老社区，其中针对老年人，配备亲子两代居、居家型养老公寓、医疗机构、养老机构、老年大学、老年餐厅、户外健身场等一系列养老服务配套。

当然，西安想要实现这些养老方式，目前还有一定难度。而2017年最轰动一时的养老地产，莫过于富平石川河畔的万科·四季健康城，总规划面积8.2平方公里，12000亩的庞大体量堪称史无前例，总投资达到120亿元。

万科接棒养老地产，是否能给陕西养老事业带来一丝喘息之机？又或者如此庞大的体量进驻，也将压榨其他养老机构的市场，造成困兽之局？万科·四季健康城未来究竟如何，我们还需冷眼观之。

伍｜告别地产生硬捆绑

当我们不再将养老和地产挂钩，而视为一项社会服务；不再拘泥于钢筋混凝土，而视为一项社会短板；不再将自己死死困在销售的思维模式上，而视为一项长效服务，我们回首再看“养老事业”，就会发现一个不一样的新视野。

于是，养老产业便成了“地产以外”的全新产业链。地产缺失了医疗的“专业部分”护理，也弥补不了家庭的“非专业部分”护理和关怀，如过分追求短平快的效益目标，一味高大上，概念化植入，最终只能适得其反，把“伪命题”变成“黑命题”！

不痴迷于未来，不迷信于过去，我们看养老地产的成功经验之谈，究竟有哪些是能够复制，又有哪些不过是披着地产的外衣，做着服务业的实施。期待未来有更多的开发商能够少走弯路，在养老地产的探索之路上不再重复牺牲。

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