2019年10月17日，北京恭和家园首批139户家庭的共有产权证书开始发放。
一则消息引起业内无限遐想。
为何这么说呢？
这是北京首个，也是目前北京唯一一个共有产权形式的养老服务项目。共有产权模式，很好地解决了养老服务机构投资和运营的两大难题：
1、投资难题——开发建设投入过重，回收缺乏有效渠道
养老服务机构通过将房间的产权中绝大部分出售给购买人，实现了资金的回笼。
2、运营难题——运营权在产权丧失下如何有效保障
养老服务机构卖出产权后，将无法掌控后续购买人是否是合格的入住人（一般养老机构的入住需要老人的年龄在60岁以上，身体情况适合才能入住），另外作为产权人毫无疑问是可以替换掉养老服务提供者的。而共有产权则有效的解决了这一问题。
从一些渠道了解，整个恭和家园项目有房源360余套，目前已经销售300余套，仅剩余50套左右在售。虽然还不知道具体的投入和产出，但基本上按照现状来说，它的不动产方面的投资应该至少收回了大部分。
相比较惯常的养老会籍销售模式，共有产权显然有无可比拟的先发优势，即产权。它可以分割销售，购买人将获得与一般住宅一样的产权证书，唯一的差别不过只在于按比例拥有部分产权。但对于大家来说，有产权，就有了最大的保障权。基本上可以想象，当其他养老项目还在苦口婆心地解释会籍销售时，恭和家园的销售只需说一句“你有小产证”便可打消老人大额资金投入的顾虑。
不过，共有产权模式也正因为是共有，也还是有他特殊的地方。鉴于截止到本篇文章写作时，尚未获取该项目有关的文本和资料（如果哪位能不吝分享，不胜感激！），所以关于共有产权的具体内容，主要还是依据2016年北京市民政局和北京市住房和城乡建设委员会关于印发的通知【京民福发〔2016〕73号】中的记载来看看。
上述通知规定：
1、按份共有
1） 居住单元：购买人持有95%的产权，建设单位持有5%；
2） 公共设施：建设单位持有100%产权。
2、产权限制
1） 购买人必须具备的资格包括养老设施居室的购买人应具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税；
2） 再转让需要建设单位同意，且新的购买人符合上述资格。
3、使用权限制
1） 入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人，但与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过两人。
2） 购买时，应当到民政报备入住人，变更时需重新报备。
从这里可以看到，在解决产权问题的同时，主管单位也考虑到了未来可能发生的问题，就其中的最重点内容加以了规定。通过产权限制和使用权限制，并且与民政和住建建立了联动机制，应该能够有效地避免产权人随意专卖导致养老社区变味。
但请注意，这里说的是“应该”，在作者看来，实际操作中肯定还是会有一些问题，比如：
1） 产权人过世后的继承问题；
2） 产权人是否可以租赁给第三方；
3） 备案的入住人是老年人，未来变成年轻人了怎么办；
4） 产权人要转让，但建设单位不同意，怎么处理；
5） 产权人要抵押，怎么解决；……
这些都有可能引发在产权端的问题。但我个人认为，开发单位在与老人或者购买人的合同中会对其中的一些问题加以约定，效果如何以及还会有哪些新的问题还不得而知。这都需要时间来检验。
尽管有上述问题养老地产 模式，但我个人还是觉得共有产权是一个非常值得探讨的模式。只是，从2016年以后，在市面上为啥并没看到新的类似项目呢？
大概可能在于这么几个原因：
1、土地供给端
目前的纯养老用地依然是稀缺项目，即便有，大多也都明确不可分割销售，共有产权的前提——小产权——就没有了。
2、主管部门的观念认识
不少地区的主管部门依然把养老定位成一个慈善、公益事宜。为社会做贡献，不求回报，是它的当然逻辑。所以，不管前期投入多少，一概只能允许通过月服务费或租赁费的方式回收，显然会阻碍社会资本参与到这个产业中。
3、共有产权的风险
恭和家园有个很特殊的地方是民政、住建专门发文规范。但其他项目未必能有此待遇，于是就会有很多问题，比如产权人就是偷偷摸摸去办了产证，产权人买了就是没有60岁以上老人来住等等，因为其有产权，站在开发商、运营商的角度，仅靠一纸协议是没法阻止产权人使用的。管不住，就一定会变味。
4、运营
前面都在说资产端，但养老社区最大的挑战还是在运营。运营无外乎提供什么样的服务，收入和成本如何匹配。在这里，恭和家园一个月的月费在3000多元，显然也是有点捉襟见肘的。当然，这是养老产业的问题。如何解决持续经营的问题，还有待进一步地探索。
最后，任何一种新的模式都会面临生死的挑战，但每一种模式都有机会成为新的突破口，带来养老产业的升级换代。共有产权模式效果如何，我们拭目以待！
~The End~
Legal Insight，Business Instinct
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