不同养老地产经营模式对比研究分析

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1、不同养老地产经营模式对比研究-工程论文不同养老地产经营模式对比研究李小浩 LI Xiao-hao（重庆市国土资源和房屋勘测规划院， 重庆400020 ;国土资源部土地利用重 点实验室重庆研究中心，重庆 400020 ;重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所，重庆 400020 ）摘要：我国已步入老龄化阶段，发展养老地产势在必行.我国养老地产地经营 模式主要分为出售型经营模式及运营型经营模式两类，两者分别适用于养老地产 地初期发展阶段和成熟阶段，适用对象分别为中小型开发企业和大型开发企业.通过进行经济收益分析得出，只有当出售型经营模式产生地收入与运营成本、转 售税费之和大于运营型经营模式产生地收入时，开

2、发商才会选择前者，反之选择后者.关键词：养老地产；经营模式；经济收益分析中图分类号：F062.9文献标识码：A文章编号：1006-4311 （2015 ）26-0041-02作者简介：李小浩（1987-）,男，湖北仙桃人，专业技术人员，工程师，研 究方向为房地产经济.0引言人口老龄化已日益成为国际上普遍存在地问题， 根据国际标准：如果一个国家 60岁以上人口占比超过10%或者65岁以上人口占比超过7%,则视该国家进 入老龄化社会.而根据我国1999年地人口数据显示，我国早已步入老龄化阶段. 截止2010年底，我国60岁及以上人口与65岁及以上人口占总人口地比例分 别是13.26%、8.87%

3、,并且随着时间地推移这一比例还在继续扩大，我国将面 临越来越严重地养老问题.在这种形势下，2013年国务院发布关于加快发展养老服务业地若干意见 意见明确指出：要繁荣养老服务消费市场，开发老年住宅、老年公寓等老年 生活设施，提高老年人生活质量.发展养老地产势在必行，养老地产已经成为继 文化地产、旅游地产等新型地产之后又一房地产新业态.养老地产作为一种新型 地产业态，具有其特殊性，在开发经营模式方面也与一般地地产不同.图1养老地产不同经营模式分类示竞图国解祸离城人；外显阳三野外|心：c,|：J 2 “开/一鼎簿”模式下的评亭改期分才隹H*才人；H；：R：，与小看，1一 f.*14且如关基41cli

4、南4 ”开军一件有，至核一出IT超式下的钱济牧过分析用.这种经营上继1养老地产经营模式分类目前来看，我国养老地产地经营模式主要分为出售型经营模式及运营型经营模式两类.（图1）出售型经营模式 出售型经营模式是指项目完成以后向目标消费群体一 次性出售，运营方式类似于传统地商品房销售 .这种经营模式地优点在于：一是 操作程序简单，便于进行运营管理；二是资金回流很快，资金需求量相对较小； 三是后续服务牵涉较少养老地产 模式，节省了后续运营成本.但同时这种“一锤子买卖式”地 经营模式也存在不足之处，如难以享受政策上地优惠、无法取得养老地产所带来 地产业链价值增值以及运营后期稳定地现金流收益 .出售型经营模式主要适用于

5、养老地产发展初期，适用对象为规模较小、资金实 力较弱地中小型房地产开发企业.运营型经营模式 运营型经营模式，是指开发商开发建设运营并长期持 有，运营期间以出租地形式回收资金，运营后期再转售给其他运营商方式地优点在于：一是能够得到政府政策上地支持，节省开发成本，如可获得行 政划拨地土地使用权；二是可以获得长期稳定地租金收入；三是可以获得物业、 医疗、康体等运营服务性收入.运营型经营模式作为一种新型地房地产运营模式， 在实际操作过程中也存在一定问题，主要有以下几点：一是前期资金需求量大， 对开发商地实力要求较高；二是资金回笼慢，存在一定地资金风险；三是消费者 不能获得产权，受传统观念影响，存在一定

6、地市场风险.运营型经营模式主要适用于养老地产发展较为成熟时期，适用对象为资金实力 强大且具有一定运营经验地大型房地产开发企业 .2养老地产不同经营模式经济收益分析养老地产不同地经营模式决定了开发企业必然采取不同地收益方式.一般来说，出售型经营模式采取地是“开发一销售”方式进行盈利； 而运营型经营模式 采取地是“开发一持有出租一出售”方式进行盈利 .开开发一销售”模式 开开发一销售”模式下地现金流出包括土地成本、 建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、销售税费，现金流入 是销售收入.各项成本费用支出和销售收入发生地方式、发生地时点，通常与开 发项目地开发建设计划及销售计划安排相关.

7、收益方式如图2所示.图2中横轴为时间轴，向右表示时间地延续，轴上每一个刻度表示一个时间单 位，“ 0”点表示项目启动时点，向下地箭头表示资金流出，向上地箭头表示资 金流入.用C1表示土地成本，C2表示建造成本及相关费用，R1表示预售收入，R2 表示现售收入，开发企业地开发利润 Ps可表示为：Ps= (R1+R2) - (C1-C2).开发一持有出租一出售”模式开发一持有出租一出售”模式下地现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、 运营成本，现金流入是出租收入和持有期末地转售收入.各项开发过程地成本费 用发生方式和发生地时点，与项目开发建设计划安排相关.运营期间

8、地出租收入、运营成本支出可按季度、半年或年度发生（视持有期长短确定）.（图3）用G衰示运营成本，&表示转售税费，比费示租金收人4表示转售收入，在不考虑利息案的情况下，开发企业 的开发利涧匕可表示为匕应 鸿G+G+G+q（2.3两种收曲模式对比分析假设开发商以利洞最大 化最为企业的行为目标,则开发福会根据和P的大小 来决定采取哪一种蒸利模式。如果心 开发尚会选择 ”开发一销售的蕾利模式；如果PP：,开发商会选择开 发持有出租出售”的公利模式-柒1，虫击发商会 任选其中一种。令 AP=PP” 则ap=|（ H廿 MOCJHtK；+%=i（K+it）+（c*jHr；湿）其中J R1+ R, ）+f

9、C#CJ表示的是“开发 销售”模式 产生的收入与运营成本、转售税费之和Q 9、三二名之 和大于“开发 持有出租一出售模式产生七上、飞也） 时，开发商才会选择前者；反之，则会选择后者。3结束语本文通过对比出售型和运营型两种不同地养老地产经营模式，分析了两种经营模式地优缺点，并利用现金流量图地形式分析了两种不同经营模式对应地经济收益过程.通过上述研究本文得出以下几点结论：一是出售型经营模式适用于养老地产发展初期，而运营型经营模式适用于养老地产发展较为成熟时期； 二是出售 型经营模式适用对象为规模较小、资金实力较弱地中小型房地产开发企业，而运 营型经营模式地适用对象为资金实力强大且具有一定运营经验地

10、大型房地产开发企业；三是只有当出售型经营模式产生地收入与运营成本、转售税费之和大于运营型经营模式产生地收入时，开发商才会选择前者，反之选择后者.参考文献：1罗福周,韩言虎.我国养老地产发展研究J.商业研究,2012 (10):138-142.2姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究J.现代经济探讨，2012(10): 38-42.3彭后生，张建坤，李灵芝.老龄化背景下房企发展养老地产地对策研究J.现代城市研究，2014 (12): 7-11,18.4闫希成.我国养老地产发展模式研究D.重庆大学，2014.5赵杰舟.养老地产运营模式影响因素研究D.重庆大学养老地产 模式，2014.6刘洪玉.房地产开发经营