《金融博览•财富》｜养老地产的投资之道

统计数据显示，截至2019年底，我国65岁以上人口占比已经达到12.6%，老年抚养比已增至17.8%，全民老龄化情况进一步加剧，养老压力与日俱增。

一方面，家庭结构小型化导致子女养老负担愈发沉重。当前我国户均人口数已经从20世纪50年代的5人下降到3人，“养儿防老”的思路已经失去存在的根基。另一方面，养老金空账及隐性债务等问题突出，导致国家在养老问题上越来越力不从心。据估计，当前我国养老金隐性债务超过80万亿元，对我国基本养老保险制度的可持续性带来严峻挑战。

2019年11月，中共中央、国务院发布《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，从多个维度鼓励养老服务业的发展，尤其提出要“推动养老服务业融合发展”，这为养老产业的发展提供了政策背书，以更有效地应对我国日益严峻的老龄化问题。

高净值人群激增，为养老地产带来广阔空间

随着社会的进步和经济的发展，我国高净值人群（定义为可投资资产在1000万元人民币以上的人群）数量与日俱增。在对美好生活追求愈发旺盛的背景下，“优雅地老去”已成为越来越多高净值人群的追求，由此催生了巨大的养老产业市场，而养老地产则成为养老产业的最佳落地形式。

所谓养老地产，是指融合房地产和养老服务的“大养老”项目，旨在满足老年人对高质量养老服务的差异化、全面化需求。事实上，养老地产概念的提出始于20世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。狭义上的养老地产是指将养老主题融合于地产开发项目中，满足日益增长的特定市场需求。广义上的养老地产则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能。

当前，养老地产已经成为各资本方尤其是保险资金竞相追逐的新贵。早在2010年前后，一些保险公司如中国太平、泰康保险、合众人寿等就已争相布局养老地产。

近十年来，中国平安、中国太平、泰康保险这三家大型险企在养老地产领域的投资额已超过410亿元；中国人寿、中国太保、新华保险、阳光人寿、合众人寿、前海人寿、恒大人寿、君康人寿、仁和人寿等险企都已宣布或实质性介入养老社区投资，已投入资金和计划投入资金合计超过1000亿元。

目前，市面上已经涌现出不少较为成熟的养老地产项目。有以保险企业主导的养老地产项目，如泰康人寿旗下的“泰康之家”、恒大人寿的“养生谷”、中国太平的“乐享家”系列、光大永明的“汇晨养老”等。也有一些房地产企业主导的养老地产项目，如万科在全国超过15个城市布局养老社区等。此外，“社区式商业养老模式”典范——中国·台湾长庚养生文化村、综合服务类养老项目——“爱晚”大爱城、北京首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑等也是较为成功的发展模式。

由于养老地产能够提供较为全面周到的养老服务，消费者入住时一般需要缴纳较高的费用。而且，也并不是每月缴费就一定能获得入住资格，很多养老地产项目还要求消费者在入住前缴纳20万-100万元不等的押金。除此之外，还可以通过购买大额保险产品的方式获得保险企业主导的养老地产项目入住资格。

换言之，养老地产是更适合高净值人群的一种养老安排。对中低收入者而言，除依靠基本养老保险之外，建议选择诸如反向抵押贷款、商业养老保险、长期护理保险、养老目标基金、商业重疾险和医疗保险等途径来应对养老风险。

资本方：切不可盲目投资养老地产

诚然，养老地产具有巨大的市场空间，但对资本方来说，也面临着一些不容忽视的风险。

首先，养老地产具有投资回报周期长的特点，需长期占用资金。养老地产和传统的房地产投资一样，从投入建设到收回回报，一般需要长达十年以上的时间，这就要求资本方做好现金流长期不回流的准备。

其次，养老地产的开发运营和当地政策环境高度相关。项目投资方要非常关注当地相关政策，当政策发生不利变动时，有可能会导致投资亏损。

最后，养老地产和传统地产相比，具有特殊性，需要注重引入医疗服务资源。这就要求投资方在项目投资之前规划好医疗服务资源，以提供适配养老地产的养老医疗服务。

据此，投资方在投资养老地产时，至少需要关注以下四方面的问题。

一是做好前期调研。在决定投资之前，选址非常重要，要确定项目所在地具有巨大的潜在市场需求，并且确保当地的政策环境较为友好，且在一定时期内变动的可能性较小。

二是资金的性质要和养老地产的资金需求相匹配。养老地产投资回报周期长，也要求相应的资金能够“耐得住寂寞”，资本方要有长期布局的战略眼光。

三是整合好医疗服务资源。建议投资方在布局养老地产之前，能够控股或参股医疗服务机构，也可考虑组建专属医疗服务机构，为提供养老医疗服务打好基础。

四是培养吸纳专业人才队伍。养老地产的投入需要较多复合型人才的加入，正式投资时，需要配备较多的具有金融、法律、保险、医学等方面专业知识的人才。投资方还需提前布局，搭建人才队伍。

消费者：投资养老地产要量力而行

对消费者来说，尤其是对高收入人群来说，养老地产能够满足老年生活所需的大部分服务，是应对养老风险的最佳选择。然而，由于我国养老地产市场还处于发展的初级阶段，在近年来的发展过程中也出现了一些问题，需要消费者在投资时保持警惕。

比如，有些民营养老机构在自建养老地产的过程中，会要求消费者提前缴纳几十万元甚至上百万元的押金养老地产政策，并允诺消费者享受免费入住或打折入住等优惠政策。但事实上，这些民营养老机构，有的只是变相揽储，在收取了数亿元押金之后“跑路”，给消费者带来不可估量的损失。有些养老地产项目则由于投资者经营困难、政策发生变动等原因而出现“烂尾”现象，也给消费者带来了非常不好的投资体验。

综观现阶段市场上较为成熟的养老地产项目，均要求消费者预先缴纳几十万元乃至上百万元的资金，入住后每月还要缴纳1万-2万元的租金，消费者需要承担较高的资金压力，还应量力而行。

投资养老地产的注意事项

●医疗机构是关键

对于老年人来说，健康是第一步的。养老地产的配套当中，最为关键的当属医疗设施。老年人的身体免疫力下降，容易感染疾病，去医院看病或是体检的机会也会多一些，因此老年人在选择养老地产时，最好选择距公共医疗场所近一些的项目。

在考察养老地产项目时，也要重点关注医疗资源的配备是否健全。现在很多养老社区内部都配有一些全面的护理、急救等医疗服务设备，同时还和大型医疗机构签订有服务协议，当入住老人身体出现问题时，可以走医疗机构的“绿色通道”。这些配套服务能够最大限度地保障入住老人的生命健康安全。

●确定外部环境和相关配套

适宜老年人居住的房子不应坐落在繁华的市中心，便利的商务配套老年人并不十分需要，反而嘈杂的噪音还会影响休息。空气、噪音、绿化等问题与老年人的身心健康有着直接的关系。因此，养老居住地最好选择在城市近郊，有山有水最好。

大多数老人退休后，其活动范围较小，以居住区域及其周边为主，所以区域内成熟的生活配套变得更加重要。小区的周边配备医院、公园和菜市场最为理想，最好能够在步行十五分钟左右能够到达的距离。老年人比较注重锻炼身体，这就要求居住地附近有活动场所，比如小区内有健身场地和器材，附近有公园、游乐园或适合活动的场所等，这样也能丰富老人的业余生活，并让他们有更多的时间去锻炼身体。

此外养老地产政策，也需要关注养老地产项目是否配备有引导老年人积极向上心态的经常性项目。在老年人群居的养老地产项目中，可能会经常遭遇失能、失智，甚至去世等突发情况，势必会对其他老人产生不好的心理影响，这就需要养老地产经常组织策划一些培养老年人健康向上心态的常备性项目或活动，比如“老年大学”、各种才艺比赛等。

●着重关注社区环境

随着年龄的增长，老年人上下楼梯会越来越困难。因此，尽量选择带电梯的项目，或者楼层较低的户型，多层楼房则选择二楼为宜，以方便老人进出。但应避免底楼，底楼虽可避免走楼梯，但光照和湿度不佳，且噪音大，不利于健康。如果经济条件许可的话，可选择花园洋房等低密度住宅。如果能带一个小院子，就会更加安逸。

●考察开发商资质，房屋面积应适中

一般而言，养老地产的运营需要整合各方资源，需要大量人力、物力、财力的投入，中小企业不具备长期运营的实力，不建议消费者在决策时因为一时的“性价比高”而选择小企业开发的项目。

此外，养老住房追求的是实用而非奢侈。居住面积过大，不仅会增加购房负担，而且日常家务也会成为头痛的难题。所以，养老住房的面积不宜大，紧凑宜居的小户型往往是最佳选择。

（作者单位：西南财经大学保险学院）