医养结合了，养老地产就一定能“笑傲江湖”吗？

存量时代房企瞄准养老地产，但是万亿蓝海只缺“模式”。

近几年，已有万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企将养老地产写入年报发展计划，企业相关发言人也会在不同场合阐述养老产业蓝图。

目前试水养老地产的大多为大型房企，其投入的也是自有资金，短期内盈利模式待考。对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，都是企业目前亟待解决的难题。

受北京养老需求逐渐由中心城区向城郊外溢因素影响，中弘专注立足京津冀。与此不同，最近高调试水养老地产的陆家嘴，打法则是瞄准高端养老客群，并在医养结合上做突破，希冀探究一条在养老地产上发展的健康道路和模式。这一模式不同于“以地产开发为主”的养老地产，与泰康人寿极为相似。

从2008年投资养老产业开始，泰康集团旗下泰康之家已在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州共八个全国重点城市建设养老社区医养结合的养老地产开发模式，累计投资数百亿元。医养结合是其养老地产发展重点。

据悉，目前北京燕园一期入住率超过96%，上海申园一期入住率超过70%。此外，在回报率上，最早开业并运营不到2年时间的北京燕园，将在2017年实现盈亏平衡，并有望在2018年开始盈利。

泰康通过养老社区，发展医养结合的养老模式，主要有三种方式。一是买泰康的养老保险，住泰康养老社区；二是买泰康的医疗保险，用泰康的医疗服务；三是养老金交给泰康管，攒下财富来供退休后的理财和花费。总结起来就是养老保险与养老社区、健康险和医疗体系、养老金和资管形成三大产业链。

业内分析，从资产投资模式来看，泰康之家的燕园、申园、粤园养老社区都是典型的“拿地——建设——服务+营销”的重资产投资之路，其后续的楚园、吴园、蜀园等也都延续了其总资产模式。

一系列重资产运作意味着泰康要投入大量真金白银，而短期内难盈利、股东支持是否长久稳固、医院经营经验缺乏、医院盈利周期与险资负债难匹配等都是泰康必将面临的难题。

但是，作为重资产运营的公司，泰康有自己的资产配置模式。最关键的是，其主营业务能力的支撑。

最后，小编认为，医养结合不仅是“医疗”与“养老”的简单相加，而且不同类型的公司进入医养结合有不同的路径，面临不同的问题。例如，为什么医院创办养老院做医养结合盈利就那么容易，而养老院创办医院做医养结合的盈利会那么难医养结合的养老地产开发模式，怎么解决？面向国内市场，具有本土特色的医养结合项目如何落地？等等问题，将在本期欧英养老商学院的第24期总裁研修班中进行全面解读。