戴德梁行：医养结合是养老地产未来方向

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提要：医养结合符合国家的政策导向；投资者、开发商和养老服务机构运营商已纷纷入局，市场上现有四种主要操作模式：整体出售、整体持有运营、销售+持有，和保险衍生产品

2月15日，戴德梁行发布行业前瞻报告，同时宣布成立养老及医疗健康地产研究小组。报告指出未来中国养老事业的发展方向是医养结合模式。

由于养老投资回报满但相对稳定，加之业务协同效应以及国家政策导向医养结合的养老地产开发模式，后期来看保险公司可能会成为该领域的中坚力量。

养老行业现状

过去五年中养老产业得到迅速发展，但遗憾的是，仍不足以应对未来老年人口增加所致的需求。

政府已经认识到这一局面，近来多次明确表示要大力支持养老产业发展。

2016年末，国务院通过“十三五”卫生与健康规划。其指导思想旨在加快包括养老在内的健康产业，要求地方政府与私营企业协作，并开发金融工具以鼓励该领域的增长。

该规划以大规模增加养老市场的产品及服务供应、规范管理体制、提升服务品质为目标。同时，政府也希望鼓励外资进入，简化行政审批流程，争取到2020年全面放开中国养老市场。

按照以上方针，国际运营商也许可以以纯外资企业的形式持有并运营养老院地块。文件还表示，政府将加快公共养老机构改革，建立行业信用体系。此外，中央政府也在探索养老资产证券化以及基金退出机制，以吸引私有资本进入养老产业。

私营参与

目前，养老领域的私人投资主要聚集在高端板块。运营模式以及收费体系会有所差别，主要取决于项目位置、入住老年人口的年龄及健康状况、服务范围以及是否绑定其他产品（如保险套餐）。除月度收取的费用外，部分机构还会要求预先支付管理费。

服务提供商以及业主一般有以下几类：专业运营商、开发商以及保险公司。由于养老投资回报满但相对稳定，加之业务协同效应以及国家政策导向，后期来看保险公司可能会成为该领域的中坚力量。

养老市场呈现迅速增长之势，且有望发展到相当规模。全国老龄工作委员会发布的一份报告显示，到2050年中国养老支出将达到5万亿人民币。

发展障碍与展望

巨大障碍依然存在。养老产业要想实现增长、实现长期发展潜力，必须先行克服这些障碍。除了传统文化的意识形态桎梏，政策法规之模糊、运营成本之高昂、专业护理人员资源之不足，以及立法与行政机构的一致性问题，均成为投资者成功之路上的重重阻碍。中国养老产业的发展医养结合的养老地产开发模式，任重而道远。

机构养老不可能按需配置人人有份，绝大多数老年人口由家庭以及社区提供护理。一定时间内而言，居家及社区养老或已足够，但依然需要大量公共及私人投资用于养老机构建设，以应对人口老龄化局面下对更专业老年护理的需求增长。

医养结合是养老地产未来方向

在“医养结合”发展模式中，“医”是指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务；“养”包括养老、居住、生活照料、精神心理和文娱活动等。

戴德梁行指出，医养结合符合国家的政策导向。从“十二五”时期起，国务院就多次发文鼓励养老机构与医疗机构相互合作。“十三五”规划明确提出，医养结合要把社会医疗资源与养老资源结合起来，解决社会因老龄化衍生的养老及医疗难题。

长者在家养老是中国社会传荣。然而中国正逐渐进入老龄化社会，家庭规模和居住面积缩小，空巢家庭加速增长，家庭式养老难以维持。长者护理服务、养老公寓及托管养老服务需求日益增加。目前，投资者、开发商和养老服务机构运营商已纷纷入局中国养老地产市场，但行业面临企业众多、行业分散、营运经验不足及可待续发展方向不清等问题。

中国养老地产市场最初以养老住宅概念作为商品房销售卖点，后因保险业的参与，衍生出养老保险加房地产的产品。有些目光较长远的投资者整体持有并运营养老公寓，作为长线投资性物业收取长远平稳的回报。

市场上养老地产主要有四种操作模式：整体出售、整体持有运营、销售+持有，和保险衍生产品。

整体出售的如东方太阳城，即以养老住宅概念来销售住宅，与一般商品房销售无区别。该类模式回收成本周期短、风险低，是开发商倾向采纳的一种模式，但这操作模式并不受养老优惠政策支持。

整体持有运营如青岛万科怡园，对自理、半自理及非自理客户区别处理，收取不同的租金和服务费用。此摸式在项目初期对资金要求高，资金回收速度慢。 有些项目也通过出售长、短期会员卡来缓解现金流压力。

销售+持有模式如北京太阳城、天津康宁津园。由于很多新批的土地有养老公寓出售比例的限制，该模式常出现在新建住宅的综合型小区。这种操作模式可促进养老公寓的可持续性，又可通过部份出售减低现金流压力和风险。

保险衍生产品如泰康人寿旗下品牌“泰康之家”、中国人寿养老养生项目。投保人通过养老保险金未来收入支付入住养老公寓的开支。这种模式可以为项目提供长远现金流。

养老地产需要重资产投入，随着行业发展，企业可以将养老公寓和康复医院等物业打包进上市的REITs产品供投资者选择，同时通过房地产资产证券化降低融资成本。

以美国为例，其医养系统发展较为成熟，养老地产早已和医疗结合成为医疗健康产业，包含养老、医院、专业护理机构、医学实验室等。2016年第三季度，在美国REITs总资产已达到1.46万亿美元，医疗健康产业是其中的一个重要板块，目前已有数只上市的REITs。戴德梁行数据显示，过去十年美国医疗健康相关产业REITs的平均价格对营运现金流的倍数和美国整体REITs的表现大致相乎。

但这对于中国养老地产市场来说为时尚早。在亚洲REITs活跃的香港或新加坡，均无以养老公寓和康复医院为物业包装上市的REITs产品。

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